Постановление Областной Думы Саратовской области от 07.07.1998 № 16-382
О государственном жилищном облигационном займе Саратовской области
Утратилo силу - Постановление Областной Думы Саратовской области от 19.03.2003 г. N 9-292 ПОСТАНОВЛЕНИЕ Саратовской областной Думыот 07.07.98 г. N 16-382 О государственном жилищном облигационном займе Саратовской области Рассмотрев предложения Правительства Саратовской области опривлечении заемных средств для увеличения объемов жилищногостроительства и обеспечения населения области жильем, Саратовскаяобластная Дума ПОСТАНОВЛЯЕТ: 1. Утвердить концепцию жилищных займов Саратовской области,представленную Правительством Саратовской области (прилагается). 2. Установить, что эмитентом облигаций жилищных займовСаратовской области является Правительство Саратовской области. 3. Согласиться с предложением Правительства Саратовской области овыпуске в 1998 году государственного жилищного облигационного займаСаратовской области на сумму не более 100 (Сто) млн. рублей со срокомпогашения от 1 до 3 лет. 4. Определить, что средства, полученные от размещения займа,направляются на финансирование строительства жилых объектов вСаратовской области. 5. Саратовская область отвечает по своим обязательствампринадлежащим ей на праве собственности имуществом. Председатель Саратовской областной Думы А.П.Харитонов Приложение к постановлению Саратовской областной Думы от 07.07.98 г. N 16-382 КОНЦЕПЦИЯ жилищных займов Правительства Саратовской области Содержание. I. Основные понятия, используемые в концепции. II. Состояние рынка жилья Саратовской области в 1996 - 1997годах. III. Цели жилищного займа. IV. Проблемы и риски, связанные с проведением жилищного займа, натерритории Саратовской области. V. Положительные стороны строительства жилых домов посредствомпроведения жилищных займов. VI. Условия проведения жилищных займов в области. 1. Инструменты. 2. Сегменты. 3. Объем эмиссии. 4. Срочность. 5. Форма облигации. 6. Обеспечение займа. 7. Размещение займа. 8. Погашение займа. 9. Возможные схемы проведения жилищных займов. А) Займ под строительство нового объекта. Б). Займ для финансирования завершения строительства объектов. VII. Структура жилищных займов Саратовской области. VIII. Жилищный облигационный областной заем 1998 года. IX. Примерный план проведения мероприятий по выпуску дальнейшихэмиссий жилищных займов. X. Перспективные направления работы с жилищными займами. 1. Развитие системы ипотечного кредитования для финансированияжилищного строительства. 2. Использование системы накопительных счетов. 3. Приобретение жилья в рассрочку. В современных условиях наибольшую остроту приобретает такаяпроблема городов, как снижение темпов жилищного строительства и, какследствие, отсутствие движения очереди на получение жилья. Одним изприоритетных направлений развития экономики Саратовской областиявляется строительство и капитальный ремонт жилья и объектовкультурно-бытового назначения для населения. Возможно дальнейшееувеличение ввода в эксплуатацию общей площади жилых домовпредприятиями и организациями различных форм собственности с помощьюпривлечения средств населения и заемных средств граждан. I. Основные понятия, используемые в концепции. Андеррайтинг - это гарантированное (полное или частичное)приобретение профессиональным участником фондового рынка выпускаценных бумаг в процессе их первичного размещения по фиксированнойцене. Генеральный агент займа - финансовый институт, осуществляющийуслуги профессионального посредника по организации обслуживаниявыпуска облигаций жилищного займа. Дилер - банк или иной финансовый институт, выполняющий функциидилера по займу согласно условий займа и в соответствии сзаконодательством Российской Федерации. Инвестиционный заем - средства, полученные от реализацииоблигаций, направляются эмитентом на финансирование жилищногоинвестиционного проекта. Доходы, полученные от реализации этогопроекта, эмитент использует на погашение займа. Инвестор - физическое или юридическое лицо, являющееся владельцемоблигаций жилищного займа, что подтверждается его регистрацией вреестре владельцев облигаций регистратора или выписки со счета "депо"депозитария, обслуживающего жилищный облигационный заем. Погашение облигаций- возврат эмитентом номинальной стоимостиоблигации в денежной или натуральной форме (в форме квартиры). Подрядчик - организация, осуществляющая строительство жилогодома. Финансовый агент - коммерческий банк, обслуживающий специальныйсчет финансирования строительства жилья, который открываетсяэмитентом. Эмиссия облигаций - выпуск в обращение облигаций жилищного займа,осуществляемый для привлечения финансовых ресурсов. Эмитент - Правительство области, осуществляющее выпуск жилищногооблигационного займа и несущее ответственность по исполнениюобязательств по выпуску и погашению жилищных облигаций. II. Состояние рынка жилья Саратовской области в 1996 - 1997годах. В 1996 году предприятиями и организациями всех форм собственностибыло построено 8199 новых благоустроенных квартир общей площадью 597,3тысяч кв.м., что на 2 % больше уровня 1995 года и составило 43 % отуровня 1987 года, когда ввод жилья в эксплуатацию на территорииобласти был наибольшим. В 1996 году органами исполнительной власти области построено иприобретено для лиц, уволенных с военной службы, 488 квартир общейплощадью 28 тысяч кв.м, что в 2 раза больше чем в 1995 году. Настроительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружениеобъектов производственного назначения в 1996 году было направлено2124,8 млрд. рублей или 59 % всех инвестиций. В 1997 году было введено в эксплуатацию 1 млн. кв.м. жилья. Более17 тысяч семей получили новые благоустроенные дома и квартиры. Расширяется жилищное строительство с привлечением средствнаселения области. За 1997 год введено 400 тысяч кв.м. жильяиндивидуальной застройки, 161,1 тысяч кв.м. - в домах ЖСК. Жилье остается приоритетным объектом инвестированияиндивидуальных сбережений (в 1996 году индивидуальными застройщикамивведено 129,6 тысяч кв.м. общей площади; в 1997 году - 400,4 тысячкв.м.). III. Цели жилищного займа. Среди наиболее распространенных способов привлечения необходимыхденежных средств можно назвать облигационные займы, разновидностьюкоторых являются инвестиционные. Типичный представитель этой категориизаймов - жилищный заем. Цели проведения жилищного займа: - решение социальных проблем города: предоставление квартиргражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, увеличениеобъемов жилищного строительства за счет привлечения дополнительныхисточников финансирования незавершенного строительства; - обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан; - направление средств инвесторов через рынок ценных бумаг нарешение жилищной проблемы региона. IV. Проблемы и риски, связанные с проведением жилищного займа, натерритории Саратовской области. 1. В области ограничено количество ликвидных объектовнезавершенного строительства, находящихся в государственной(федеральной, областной), муниципальной собственности, а отчуждениеведомственных объектов незавершенного строительства у предприятий всчет долгов перед бюджетом является сложным процессом, причем чем вышестепень готовности объекта, тем труднее изменить собственника. Этоможет иметь негативные социальные последствия дляпредприятий-должников, так как возможность предоставления жильяработникам является, зачастую, единственным способом смягчениясоциальной напряженности. 2. Объекты незавершенного строительства, разнородны поместоположению, степени готовности, сметной стоимости и проектнымрешениям. Этот факт ограничивает возможность выпуска жилищного займа сединой ценой квадратного метра и гарантированной возможностью выкупаза пакет облигаций жилья в удовлетворяющем инвестора районе или доме. 3. Балансовая стоимость объектов незавершенного строительствадостаточно высокая. 4. Заинтересованность потенциальных инвесторов в приобретениижилья в городе Саратове, а не в области. 5. Строительные организации предпочитают ввозить строительныематериалы из других областей, хотя в Саратовской области производятстройматериалы (но их качество не всегда отвечает установленнымстандартам). 6. У малообеспеченных и малоимущих слоев населения,заинтересованных в улучшении жилищных условий, нет денежных средствдля приобретения жилья. Есть и другие проблемы, которые требуют внимательного анализа ипоиска механизмов их решения. Риски, связанные с проведением займа: 1. Кредитный - связанный со своевременным и полным погашениемсуммы долга. 2. Рыночный - связанный с колебанием суммы ссудного процента. 3. Инвестиционный - связанный с нарушением сроков, стоимости идругими условиями строительства. 4. Быстрый рост цен в строительстве и невысокий уровень доходовнаселения. V. Положительные стороны строительства жилых домов посредствомзаймов. Участниками данного займа являются четыре стороны - Эмитент,Инвестор, Подрядчик, Финансовый агент. Каждый из них преследует определенные цели: Эмитент: - решение социальных вопросов области; - получение источников финансирования на строительство жилья; - повышение имиджа области как заемщика; - получение дохода от продажи облигаций; - выпуск облигаций производится (как правило) в бездокументарнойформе, что ведет к снижению их стоимости (нет затрат на выпуск изащиту сертификатов ценных бумаг). Инвестор: - покупка облигаций является выгодным способом размещенияденежных средств, так как владелец облигации, купив облигацию по однойцене, имеет возможность продать ее по более высокой цене, учитываярастущие цены на жилье; - физические и юридические лица, при погашении облигацийквартирой не уплачивают налоги; - выполнение обязательств по займу гарантируется Правительствомобласти, что повышает надежность облигаций; - приобретение квартир в рассрочку, что делает болеепривлекательным участие в займе; - существует возможность обращения облигаций на вторичном рынке,что увеличивает их привлекательность как финансового инструмента рынкаценных бумаг. Инвестор в любой момент может продать свои долговыеобязательства, получив при этом доход, являющийся разницей между ценойпокупки и ценой продажи облигаций; - сумма средств, израсходованных инвесторами на приобретениежилищных облигаций, не облагается подоходным налогом. Для этогоинвестор предоставляет справку по месту основной работы о количествеприобретенных облигаций; - при определении сумм, подлежащих исключению из облагаемогодохода в связи со строительством или покупкой квартиры, следует иметьв виду, что к ним относятся только расходы, непосредственно связанныес их строительством, либо стоимость приобретенного объекта, указаннаяв договоре купли-продажи. Эти суммы не могут превышать размерасовокупного дохода физических лиц за отчетный календарный год. Подрядчик: - строительство ведется за счет средств, поступающих отинвесторов; - поступление от Эмитента денег за выполненные работы, согласнографику финансирования. Финансовый агент: - ведение счетов Эмитента по получению средств от продажиоблигаций; - контроль системы расходования средств. VI. Условия проведения жилищных займов в области. Предлагаемая финансовая идеология системы заимствованийпосредством жилищных займов заключается в достижении необходимогообъема заемных средств, поддерживаемого на постоянном уровне инаправляемого в сферу жилищного строительства за счет жилищных займов,причем главным критерием является быстрый срок строительства объектов. 1. Инструменты. Жилищные облигации - ценные бумаги с номиналом равным стоимости 1кв.м. жилья в строящемся объекте. 2. Сегменты. При размещении займов предполагается опираться на следующиесегменты рынка: 1. Мелкие инвесторы, в большинстве - физические лица. 2. Институциональные инвесторы - банки, инвестиционные истраховые компании, а также различные фонды. 3. Объем эмиссии. Объем эмиссии каждого займа составляет сметную стоимостьстроительства дома плюс 0,8 процентов от объемов эмиссии зарегистрацию проспекта эмиссии. 4. Срочность. Срок обращения облигаций каждого выпуска равен продолжительностистроительства объекта. 5. Форма облигации. Облигации (как правило) бездокументарные. Владельцу облигациивыдается свидетельство (выписка из реестра о праве владениясоответствующим количеством облигаций). Облигации беспроцентные. Получение дохода инвесторами возможно засчет роста рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади на рынкенедвижимости Саратовской области. 6. Обеспечение займа. При решении вопросов, связанных с обеспечением займов, главнуюроль играет статус Правительства области как заемщика. Областнойстатус государственного облигационного жилищного займа позволяетговорить об исключительности заемщика - основой является наличиесобственного бюджета и внебюджетных средств, а также собственности. В правовом отношении областные жилищные займы, при их выпуске, поотношению к их обеспечению определяют как облигации под целевыепоступления или облигации под общие обязательства о погашениизадолженности. Выполнение обязательств по облигациям под целевыепоступления обеспечиваются доходом от строительства конкретногообъекта, на реализацию которого направлены средства, аккумулируемыепосредством займа. 7. Размещение займа. Облигации размещаются по номиналу путем андеррайтинга или черездилерскую сеть. Дилер имеет право продавать облигации на вторичномрынке по свободной цене. Обращение облигаций на вторичном рынке происходит путем продажиоблигаций с помощью заключения договоров переуступки правсобственности. При обращении облигаций на вторичном рынке ограниченийпо кругу инвесторов и количеству приобретаемых облигаций нет. Необходимо предусмотреть обязательные публикации в средствахмассовой информации материалов о сформированном жилом фонде суказанием основных характеристик жилья и количества облигаций,необходимого для его приобретения. 8. Погашение займа. Погашение облигации возможно как в натуральной форме - квартирамив строящемся объекте, в случае когда инвестор владеет необходимымколичеством облигаций, соответствующим площади данной квартиры, так ив денежной форме, исходя из номинальной стоимости облигации. Вденежной форме погашение облигаций возможно за счет средств,полученных от продажи жилья по рыночным ценам. 9. Возможные схемы проведения жилищных займов. А) Заем под строительство нового объекта. Предпосылками для выпуска займа этого типа являются сопоставимаястоимость строительства 1 кв. м. нового жилья с рыночной стоимостью 1квадратного метра в зоне постройки объекта. Этого реально можнодостичь за счет выбора объектов, где доля отселения составляет 20 % именее от строящихся площадей, и исключения из технических условийдолевого участия в реконструкции существующих инженерных сетей.Наиболее приемлемым вариантом является площадка, свободная ототселения и наличие инженерной инфраструктуры в пределах микрорайона. При проведении такого типа займа необходимо заранее определитькрупных потенциальных инвесторов (дилеров, андеррайтеров), потому чтофизические лица (по практике проведения аналогичных займов) выкупаютоблигации через 5-6 месяцев после начала размещения ценных бумаг. Другим важным условием является определение подрядной организациипутем открытого тендера, что позволяет добиться существенного снижениястоимости 1 кв.м. и сроков строительства. Б). Заем для финансирования завершения строительства объектов. Этот тип займа подразделяется на две основные группы: первая -объект незавершенного строительства, ранее финансируемый за счетсредств заказчика, дольщиков, пайщиков ЖСК, вторая - объектнезавершенного строительства, ранее финансируемый за счет бюджетныхсредств. Под проведение областного жилищного займа наиболее интересенвторой тип, потому что под займ можно определить объектынезавершенного строительства высокой степени готовности (50-70процентов). В этом случае необходимо произвести инвентаризацию объекта ичетко определить остаток строительно-монтажных работ необходимых длязавершения строительства, а также стоимость незавершенногостроительства с учетом того факта, что затраты были понесены в разныегоды с разными коэффициентами переоценки на основе вышеуказанныхданных определить стоимость 1 кв.м. объекта незавершенногостроительства. VII. Структура жилищных займов Саратовской области. Областной жилищный облигационный заем должен представлять собойсбалансированную систему займов, выпускаемых и размещаемых отдельнымиэмиссиями с учетом интересов области и групп инвесторов. Выпуск новыхэмиссий осуществляется по мере организационной готовности на любомэтапе займа. Система заимствования носит непрерывный характер, которыйобеспечивает единые подходы к вопросам управления рисками,возникающими при функционировании займов, системы гарантий поотношению к инвесторам и системы обеспечения займов. Несмотря нараздельное движение финансовых ресурсов и учет обязательств отдельнопо каждой новой эмиссии жилищных займов, в обязательном порядкеобеспечиваются единые подходы к принципам заимствования, учитывающиеинтеграцию с экономикой области и займов между собой, а такжесоотношение массы заемных ресурсов с различными показателямиобластного бюджета и внебюджетных фондов. Средства займов используются строго по целевым направлениям: - строительство жилищного фонда социального назначения; - инженерная подготовка территорий под новое жилищноестроительство; - строительство и ремонт объектов жилищно-коммунальногохозяйства; - строительство объектов социальной инфраструктуры; - другие мероприятия, направленные на реализацию жилищнойполитики. Стратегические цели займов определяются правовыми актамиСаратовской областной Думы, в которых устанавливаются общие объемыпривлекаемых финансовых ресурсов и основные направления использованиясредств. Конкретные вопросы, связанные со срочностью и объемомпривлекаемых средств под ценные бумаги, выпускаемые областью, иконкретным направлением использования средств, решаются ПравительствомСаратовской области. VIII. Жилищный облигационный областной заем 1998 года. Государственный жилищный облигационный заем Саратовской области1998 года должен стать "пилотным" проектом, на основе которого будетотработан механизм проведения дальнейших эмиссий жилищных облигаций.Первоначальный этап реализации концепции рассчитан на период до 2000года. Каждая новая эмиссия облигаций будет проводиться подопределенный объект строительства. Владелец облигаций не набравшийнеобходимого для погашения квартирой количества облигаций и нежелающий погашать их деньгами имеет право на конвертацию данныхоблигаций в облигации следующего выпуска. Заем рассчитан на активизацию жилищного строительства за счетаккумуляции средств потенциальных покупателей квартир. Строительстводома полностью финансируется из средств, полученных при размещениижилищных облигаций. При определении объема эмиссии займа эмитентрассчитывает сумму выпуска исходя из сметной стоимости дома инеобходимых затрат на регистрацию проспекта эмиссии. Срок обращенияоблигаций равен продолжительности строительства дома. Облигации размещаются через андеррайтинг, чтобы получитьнеобходимые средства под строительство дома. Владелец облигаций,дающих право на получение не менее 30 процентов общей площади квартирыопределенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договоракупли-продажи на приобретение квартиры при условии оплаты облигациямиоставшейся стоимости квартиры. Достоинство займа - его самофинансируемость. На привлеченныесредства строится жилье, а погашение облигаций происходит за счетпродажи построенного жилья. Данный заем позволяет решать жилищныепроблемы области, направить средства потенциальных инвесторов вобласть, обеспечить работой строительные организации, обеспечитьпоступление налогов от проектов в бюджет. Недостатком является необходимость полного выкупа инвесторомстоимости квартир облигациями займа. IX. Примерный план проведения мероприятий по выпуску дальнейшихэмиссий жилищных займов. 1. Определение строительного объекта займа (инвентаризацияобъектов строительства): - выбор объектов незавершенного строительства или незастроенныхплощадок для проведения займа; - передача прав собственности на вышеуказанные объекты илиплощадки Правительству Саратовской области, с сохранением за бывшимивладельцами функций заказчика-застройщика; - выбор подрядчика. При выборе подрядчика проводится конкурссреди строительных организаций области. Основные критерии конкурса:себестоимость строительства, сроки строительства, качество работ,наличие опыта высотного строительства; - выбор типа застройки. Ключевыми критериями для выбора типовзастройки являются: платежеспособный спрос населения; себестоимостьстроительства; выбор подрядчика на проведение строительных работ наосновании критериев отбора строительных организаций; - создание комиссии из числа представителей Правительстваобласти, управления капитального строительства министерствастроительства и архитектуры области и генерального агента займа дляразработки способов передачи объектов незавершенного строительства истройплощадок в собственность Правительства области, а также изысканиявозможности: а) снижения стоимости строительства жилья; б) определения реальной (не балансовой) стоимости 1 кв.м.недостроенного объекта (в случае передачи объекта незавершенногостроительства); в) зачета долга перед бюджетом области предприятиям иорганизациям, передающим объекты незавершенного строительства. 2. Создание рабочей группы для: - разработки пакета документов, связанных с регистрациейобластного жилищного займа в Министерстве финансов РоссийскойФедерации; - разработки документов, определяющих взаимоотношения между всемиучастниками областного жилищного займа. 3. После выбора объекта под проведение займа необходимо создатькомиссию из представителей Правительства области, генерального агентазайма, строительной организации (подрядчика займа) для решениявопросов, связанных с проведением областного жилищного займа. 4. Определение в областном бюджете отдельной строки наобеспечение займа. 5. После регистрации проспекта эмиссии областного жилищного займав Министерстве финансов Российской Федерации, осуществлениегенеральным агентом займа обслуживания инвесторов (заключение с нимидоговоров купли-продажи облигаций займа), направление денежныхсредств, полученных от продажи облигаций, подрядчику займа длястроительства объекта жилищного строительства, выделенного под заем. 6. После окончания строительства объекта - погашение облигацийобластного жилищного займа и оформление построенных квартир всобственность инвесторов займа. X. Перспективные направления работы с жилищными займами. 1. Развитие системы ипотечного кредитования для финансированияжилищного строительства. Главная цель - привлечь в жилищную сферу долгосрочные финансовыересурсы, сделать ипотечное и жилищное кредитование доступным. Предусматривается ипотечное кредитование на определенный срок.Кредит предоставляется на приобретение облигаций жилищных займов.Жилье, приобретаемое при погашении облигаций займов, служит в качествеобеспечения залога и в случае неуплаты кредита, собственностьизымается банком и продается в счет погашения кредита. 2. Использование системы накопительных счетов. В банке открываются накопительные счета для физических лиц, накоторые начисляются проценты. Средства со счетов при достижении 70-80 % стоимости квартиры,используются банком для покупки жилья владельцу счета. Средства с накопительного счета могут использоваться (только вцелевом порядке) на льготное кредитование строительства. 3. Приобретение жилья в рассрочку. - инвестор оплачивает 50-70 % стоимости квартиры, оставшуюсясумму инвестор выплачивает (докупает облигации) в течение длительноговремени (5-10 лет); - квартира переходит в собственность инвестора только послеполной ее оплаты. Гарантиями при этом служат: изучение финансовогосостояния инвестора (уровня доходов); заключение договора сработодателем жильца об автоматическом перечислении части заработнойплаты для погашения задолженности. Заключение договора необходимо,чтобы не возникало трудностей с выселением жильца, не оплатившегостоимость квартиры. Необходимо проработать различные варианты совершенствованиясистемы проведения жилищных займов.